Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 14.02.2019 г. № 308-ЭС18-15980 разъяснил следующие основные моменты:
1. Верховный Суд РФ напомнил, что согласно позиции, сформулированной в Определении ВС РФ от 02.07.2018 г. № 305-ЭС16-10864 (5) применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.
2. Верховный Суд РФ также сформулировал вывод, который должен упорядочить практику судов общей юрисдикции о признании права собственности на нежилые помещения при банкротстве застройщика: покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения).
3. Учитывая указанные доводы, Верховный Суд РФ сделал вывод, что фактически статус участника долевого строительства нежилых помещений совпадает со статусом лиц, отказавшихся от договора (наличие права заявить только денежное требование); а потому, следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус.
4. Далее, Верховный Суд РФ развивает мысль о предмете залога:
Если дом введен в эксплуатацию, поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае, право залога дольщика трансформируется далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона № 214-ФЗ, не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме (как созалогодержателя), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).
5. В финале Верховный Суд РФ добавляет указанным выводам фактически автоматический порядок применения:
В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений § 7 главы IX Закона о банкротстве, требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.
Таким образом, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.02.2019 г. № 308-ЭС18-15980 разрешен давний вопрос о статусе требований участника долевого строительства нежилых помещений к застройщику-банкроту, а именно: денежные требования участника долевого строительства нежилых помещений имеют автоматический (без заявления и установления Судом) залоговой статус (предмет залога зависит от стадии строительства с учетом, в том числе, положений статьи 13 Закона № 214-ФЗ).
Прокурор района С.В. Смирнов
